Спека в орендованій квартирі: кондиціонер і права

Літо у Валенсії, Аліканте чи Мурсії в квартирі без кондиціонера — це не незручність, а питання здоров'я. Орендарі запитують одне й те саме: чи зобов'язаний власник, чи можна поставити самому, хто дозволяє, хто платить. Цей гід відповідає за першоджерелами: BOE (LAU, Código Civil, Ley de Propiedad Horizontal, RITE, RD 115/2017, RD 897/2017), пресслужба Poder Judicial і Ministerio de Sanidad. Де закон мовчить, ми так і пишемо. Загальні правила оренди — у гіді про оренду квартири.

За 60 секунд: головне

1. Закон не вимагає кондиціонера. LAU і Ley 12/2023 жодного разу не згадують aire acondicionado, calefacción чи температуру. Якщо його немає в квартирі й у договорі — вимагати установку за законом не можна.
2. Кондиціонер був і зламався — пишіть власнику одразу (LAU, art. 21.3). Ремонт того, що входить до орендованого житла, — обов'язок власника (art. 21.1); дрібний знос від звичайного використання — ваш (art. 21.4).
3. Ставити самому — лише з письмовою згодою власника (art. 23.1). Без неї при виїзді — демонтаж за ваш рахунок або установка залишається власнику без компенсації (art. 23.2), і це підстава для розірвання (art. 27.2.d).
4. Фасад, дах, спільна стіна — питання comunidad, і ставить його власник, не орендар (LPH, art. 7.1). Шум і краплі на сусідів — претензії можуть прийти і до вас (art. 7.2).
5. Заправлений спліт без герметичного запаювання продадуть лише під установку empresa habilitada — це умова продажу (RD 115/2017, art. 9.8), магазин запитає дані установника. Електрику платите ви (LAU, art. 20.3).
6. Міфи: «закон 27 °C» — для офісів і магазинів, закінчився 1 листопада 2023; «Supremo визнав кондиціонер поліпшенням» — заголовок приватного сайту без номера рішення.

Що зобов'язаний власник — і чого в законі немає

Обов'язок ремонту, а не комфорту

LAU, art. 21.1: власник зобов'язаний, без права підняти за це орендну плату, робити всі ремонти, необхідні для збереження житла у стані придатності для погодженого використання, крім шкоди з вини орендаря. Código Civil, art. 1554 каже те саме загальними словами: передати річ, робити під час оренди необхідний ремонт, щоб вона служила своєму призначенню, і забезпечити спокійне користування. Ley 12/2023 визначає придатність житла як набір мінімальних вимог якості, функціональності й доступності «за застосовними нормами» (art. 2.c) і перелічує ознаки гідного житла — розмір, розташування, умови придатності, енергоефективність і доступ до базових мереж (art. 3.c).

Ні в одному з цих текстів немає слів «aire acondicionado», «climatización», «calefacción», «temperatura» чи «ola de calor» — ми перевірили повний консолідований текст LAU і Ley 12/2023. Висновок прямий: закон не зобов'язує власника встановити кондиціонер у квартирі, де його не було. Чи є нестерпна спека сама по собі порушенням «придатності» — статут не відповідає, а судової практики Верховного суду про це ми не знайшли (див. розділ про міфи).

Якщо кондиціонер був у квартирі

Інша справа, коли кондиціонер стояв при заселенні й зазначений у договорі або в inventario. Тоді він — частина житла, яке ви орендували «для погодженого використання», і його поломка за нашим прочитанням підпадає під той самий обов'язок ремонту за art. 21.1. Це наше прочитання статті, а не її буква: стаття говорить про «reparaciones necesarias para conservar la vivienda», не про техніку. Що робити практично:

• Повідомте власника в найкоротший строк — так вимагає art. 21.3; форму повідомлення стаття не задає, але робіть це письмово (email, месенджер, burofax), з фото і датою — це наша порада, не вимога закону.
• Терміновий ремонт «щоб уникнути неминучої шкоди або серйозної незручності» орендар має право зробити сам, попередньо повідомивши власника, і одразу вимагати з нього вартість (art. 21.3). Чи вважається спека «incomodidad grave» — тлумачення; закон прикладів не дає. Роблячи так, зберігайте повідомлення і рахунок.
• Дрібний ремонт від звичайного зносу — ваш (art. 21.4): чищення фільтрів, пульт, батарейки — розумно вважати це вашою турботою.
• Власник не ремонтує те, що зобов'язаний за art. 21, — орендар має право розірвати договір (art. 27.3.a). Права вираховувати вартість з орендної плати LAU не дає: art. 21.3 дозволяє лише вимагати відшкодування термінового ремонту.

Якщо власник вирішив поставити кондиціонер сам

Роботи з поліпшення, які не можна розумно відкласти до кінця оренди, орендар зобов'язаний терпіти; власник попереджає за 3 місяці письмово; протягом одного місяця з повідомлення орендар може відмовитися від договору (desistir), а якщо залишається і роботи забирають частину житла — орендна плата знижується пропорційно, плюс йому належить «indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar» (LAU, art. 22). Чи можна підняти орендну плату за встановлене поліпшення — у цьому гіді не розбирали; дивіться свій договір і текст LAU.

Чи можна встановити кондиціонер самому

Що говорить LAU, art. 23

Art. 23.1: орендар не може без згоди власника, вираженої письмово, робити роботи, які змінюють конфігурацію житла або його приналежностей; роботи, що знижують стійкість або безпеку житла, заборонені в будь-якому разі.

Art. 23.2: власник, який не давав згоди, має право при закінченні договору вимагати повернути все в попередній стан або залишити зміну собі — без жодної компенсації орендарю. Якщо роботи знизили стійкість будинку або безпеку житла, власник може вимагати відновлення негайно. І все це «без шкоди для права розірвати договір»: роботи без необхідної згоди — окрема підстава розірвання (art. 27.2.d).

Чи змінює спліт-система «конфігурацію житла»? Закон цього не визначає. Внутрішній блок на стіні, отвір у зовнішній стіні під трасу, зовнішній блок на фасаді чи балконі — за нашим прочитанням власник і суд радше визнають це зміною конфігурації, особливо якщо зачеплено фасад. Мобільний кондиціонер без свердління стін під art. 23 не підпадає — але й спір про нього малоймовірний. Правило просте: усе, що залишає слід у стіні, — лише з письмовою згодою.

Ще дві статті, про які забувають:

• Código Civil, art. 1563: орендар відповідає за псування або втрату орендованої речі, якщо не доведе, що це сталося не з його вини. Тріщина в стіні, протікання конденсату до сусіда знизу, пошкоджена ізоляція фасаду — це ваш ризик.
• LAU, art. 4.2: оренда житла регулюється договором у межах Título II закону, а в іншому — Código Civil. Пункт договору «arrendatario no podrá instalar aparatos en fachada» законний, і його доведеться дотримуватися.

П'ять кроків, щоб зробити це правильно

1. 1

   Прочитайте договір і опис

   Чи є кондиціонер в inventario, чи є пункт про obras і про стан квартири при виїзді; договірні умови в межах LAU допустимі (art. 4.2).

2. 2

   Попросіть письмову згоду власника

   Email або месенджер з відповіддю «sí, autorizo» на практиці має вважатися згодою «por escrito» (LAU, art. 23.1) — закон форму не уточнює, збережіть повідомлення. Вкажіть місце зовнішнього блока і долю установки при виїзді.

3. 3

   Власник з'ясовує питання з comunidad

   Фасад, дах, спільна стіна — елементи будинку; за LPH, art. 7.1 вирішувати з адміністратором має власник, не ви. Попросіть його перевірити estatutos.

4. 4

   Установник з ліцензією і місце блока

   Заправлений фторованим газом апарат без герметичного запаювання продають кінцевому користувачу лише за підтвердження, що установку виконає empresa habilitada (RD 115/2017, art. 9.8) — обирайте установника до купівлі. Краплі і шум — не на вікна сусідів; про обмеження запитайте в ayuntamiento.

5. 5

   Збережіть папери

   Згоду власника, рахунок установника і його копію anexo VI (зберігати 5 років), фото до і після робіт. Рахунок за світло — ваш (LAU, art. 20.3).

Про що варто домовитися в тому ж повідомленні або окремо, письмово: хто демонтує і закладає отвори при виїзді; чи залишається техніка власнику і за що (знижка з останньої орендної плати, повернення частини вартості — будь-яка формула, яка влаштовує обох); чи не зачіпає це fianza. Закон цих деталей не регулює — лише договір.

Comunidad de propietarios: хто і в кого запитує

Орендар у comunidad не учасник

Ley de Propiedad Horizontal написана для власників. Art. 7.1: власник квартири може змінювати її архітектурні елементи, установки і сервіси, якщо це не погіршує безпеку будинку, його загальну структуру, його зовнішню конфігурацію або стан і не шкодить правам інших власників — попередньо повідомивши представника comunidad. В решті будинку він не може робити жодних змін. Слів «aire acondicionado» у LPH немає зовсім — ми перевірили весь текст.

З цього випливає практична схема:

• Зовнішній блок усередині вашої квартири (на підлозі закритої лоджії, всередині приміщення з виведенням повітря) — зона власника з повідомленням адміністратора.
• Фасад, зовнішня стіна, дах, спільне патіо — «resto del inmueble» або «configuración o estado exteriores»; вільно розміщувати там блок art. 7.1 не дозволяє. Треба дивитися estatutos і, як правило, запитувати junta.
• Приватна тераса або балкон — залежить від того, чи записаний він як приватний елемент чи як спільний елемент у приватному користуванні; це видно в título constitutivo. Не вгадуйте — нехай власник запитає адміністратора.

Comunidad може мати свої правила: título constitutivo і estatutos можуть містити норми про використання будинку, його установок і сервісів (art. 5), а normas de régimen interior зобов'язують кожного власника (art. 6). Типовий пункт — «заборонено розміщувати апарати на фасаді» або «лише у вказаному місці, в колір фасаду». За загальним правилом зміна estatutos вимагає одностайності (art. 17.6) — але цей пункт охоплює лише питання, які решта пунктів art. 17 не регулюють окремо; для деяких рішень там же встановлено менші більшості.

Чим це стосується орендаря

Хоча голосу у вас немає, обов'язки є. Art. 7.2: і власнику, і мешканцю заборонено вести в квартирі або в будинку діяльність, заборонену estatutos, шкідливу для будинку або таку, що порушує загальні норми про турбуючу, нездорову, шкідливу, небезпечну чи незаконну діяльність. Позов comunidad спрямовується проти власника «і, у відповідному разі, проти мешканця». Блок, що гуде ночами біля вікна сусіда, — саме такий випадок. Власник же зобов'язаний дбайливо поводитися зі спільними елементами і не допускати їх пошкодження (art. 9.1.a) — і перекладе на вас усе, що йому пред'явить comunidad.

Рішення Tribunal Supremo 2016 року: про власників і фасад

Єдине рішення Верховного суду про кондиціонери, яке ми знайшли в першоджерелі — пресреліз Poder Judicial від 12 липня 2016 року про рішення Sala de lo Civil від 1 липня 2016 року. Сусіди будинку в San Fernando de Henares подали позов до семи власників, які повісили зовнішні блоки на фасад. Суд наказав блоки зняти: у будинку була preinstalación під кондиціонування в усіх квартирах, тому необхідності змінювати фасад не було. При цьому суд нагадав, що його практика щодо встановлення кондиціонерів «apuesta por una interpretación flexible de la Ley», щоб охолодження в житлі було можливим. Дві речі для орендаря: ця справа не про оренду, а про власників і спільні елементи; і якщо у вашому будинку є готова траса під кондиціонер — використовуйте її, а не фасад.

Установник, газ і шум: технічний чекліст

• Фторований газ — лише ліцензована компанія. RD 115/2017, art. 9.8: заправлені апарати кондиціонування і теплові насоси, не герметично запаяні, продаються кінцевому користувачу лише за підтвердження, що установку виконає empresa habilitada; покупець протягом максимум одного року повертає продавцю частину B anexo VI і зберігає свій примірник 5 років. Магазин попросить у вас дані установника — це нормально.
• Це «reforma» термічної установки. RITE (RD 1027/2007) застосовується до стаціонарних систем кліматизації, зокрема до реформ в існуючих будинках у частині, що реформується (art. 2.2), а додавання нової підсистеми кліматизації — це реформа (art. 2.3.a). Які документи чи реєстрація потрібні за вашої потужності — залежить від порогів RITE, яких ми тут не перевіряли; запитайте установника, він зобов'язаний їх знати.
• Шум: норма будинку — не ваша норма. CTE DB-HR (захист від шуму) встановлює, що обладнання на дахах і в зовнішніх зонах не повинне перевищувати цілей акустичної якості в сусідніх приміщеннях, але CTE — норма для нового будівництва і капітальної реконструкції, а не правило, за яким перевіряють блок орендаря. Що реально може застосовуватися до вас — муніципальна ordenanza про шум і про установки на фасадах; у кожному місті своя, ми ваші не перевіряли. Запитайте в ayuntamiento або в установника: граничні рівні, відстань до вікон сусідів, чи дозволений фасад.
• Куди ставити (наша порада, не норма): конденсат — у злив або ємність, не на тротуар і не на сусідній балкон; блок — не навпроти спальні сусіда; кріплення — до вашої стіни, не до спільної, якщо це можливо; маршрут траси — погодити з власником, він відповідає перед comunidad.
• Фото до і після робіт — на випадок спору про стан стіни при виїзді (Código Civil, art. 1563).

Чотири міфи

• «За законом удома не можна охолоджувати нижче 27 °C». Ні. Real Decreto-ley 14/2022, art. 29 (27 °C влітку, 19 °C взимку) поширювався на приміщення з RITE, IT 3.8.1.2 — адміністративні, торгові, місця масового відвідування, вокзали й аеропорти; житла в списку немає. Температурний ліміт (art. 29, apartado 1) діяв до 1 листопада 2023, як і apartados 2 і 4, і в консолідованому тексті не продовжений; безстроковим залишився лише apartado 3 — дверні дотягувачі для тих самих нежитлових приміщень. Постійні обмеження RITE (IT 3.8.2) — теж для тих самих нежитлових будинків. Удома ставте скільки хочете — платите лише за світло.
• «Tribunal Supremo визнав: кондиціонер в оренді — поліпшення, а не ремонт». Такого рішення в першоджерелах немає. Заголовок від 18 серпня 2026 року належить moncloa.com — приватному новинному сайту, який легко сплутати з урядовим lamoncloa.gob.es. Тіло статті повторює тезу «поліпшення, а не ремонт», але визнає: «no existe jurisprudencia uniforme del Tribunal Supremo sobre esta cuestión»; номера рішення немає, а висновок — переказана думка адвоката, не судовий акт. Перевіряйте домен.
• «Ley de Vivienda 12/2023 дала право на кондиціонер». Закон говорить про придатність, енергоефективність і доступ до мереж загальними словами і відсилає до «застосовних норм»; слова «aire acondicionado» в ньому немає.
• «Для кондиціонера, як для зарядки електромобіля, достатньо повідомити comunidad». Режим «лише попереднє повідомлення» в LPH, art. 17.5 — про зарядні пункти для електромобілів. Для кондиціонера аналогічної норми немає.

Спека і здоров'я: що говорить Sanidad

Ministerio de Sanidad щороку затверджує Plan Nacional de Actuaciones Preventivas de los Efectos del Exceso de Temperaturas sobre la Salud. План 2026 року активується в загальному випадку з 16 травня до 30 вересня, з можливістю продовження на 1–15 травня і 1–15 жовтня. Це план спостереження за здоров'ям, попереджень і координації між адміністраціями; жодних обов'язків на власників чи орендарів він не покладає, слова «alquiler» у ньому немає. Зате серед факторів ризику він прямо називає житло, яке досягає надмірних внутрішніх температур через слабку здатність регулювати їх активними чи пасивними засобами, окремими пунктами — «personas migrantes y/o turistas» і «viviendas no bien aclimatadas» — і бідність, яка не дозволяє забезпечити захист від спеки. Тобто ваша проблема — впізнавана проблема охорони здоров'я, навіть якщо закон про оренду її не бачить.

Загальні заходи Sanidad у спеку — дослівно за пам'яткою «Medidas generales»:

• Пийте воду і рідини часто, навіть без відчуття спраги.
• Залишайтеся якомога довше в прохолодних, затінених або кондиціонованих місцях і охолоджуйтеся, як тільки потрібно.
• Зберігайте ліки в прохолодному місці.
• Уникайте напоїв з кофеїном, алкоголем або великою кількістю цукру — вони сприяють зневодненню.

Конкретних домашніх порад (жалюзі, наскрізне провітрювання вночі, вентилятор) у цій пам'ятці немає — що радимо самі, позначаємо як своє: закривати persianas на сонячній стороні вдень, провітрювати вночі і рано вранці, важке готування переносити на вечір, за хронічних хвороб — обговорити спеку з лікарем centro de salud. Інші надзвичайні ситуації сезону — у гідах про повені і DANA і про лісові пожежі.

Гроші без цифр: рахунок за світло і bono social

Електрика — ваша витрата

LAU, art. 20.3: витрати на послуги, які обліковуються індивідуальними лічильниками, у будь-якому разі несе орендар. Кондиціонер — найпомітніша з них. Витрати на управління нерухомістю й оформлення договору — на власнику (art. 20.1); витрати comunidad — на орендарі лише якщо це записано в договорі з річною сумою (art. 20.1). Договір на електрику може бути оформлений і на власника, і на вас — дивіться, хто titular у рахунку: від цього залежить наступний пункт.

Bono social: що говорить RD 897/2017 — і про що мовчить

• Хто: фізична особа — titular точки підключення у своєму основному житлі з договірною потужністю не більше 10 kW, на тарифі PVPC (art. 2.1 і 3.1). Якщо договір на власника або на агентство — під визначення не підпадаєте ви; але зміну titular можна запросити одночасно із заявою на bono social (art. 5.4).
• Критерії: дохід сім'ї відносно IPREM, багатодітна сім'я, пенсіонери з мінімальною пенсією, отримувачі ingreso mínimo vital (art. 3.2). Ставки, пороги і розмір знижки ми тут навмисно не наводимо — вони змінюються; дивіться чинний текст.
• Громадянство і статус: в art. 3 немає ні слова про національність, NIE, дозвіл на проживання чи тимчасовий захист — ні як умови, ні як винятку. Список підтверджувальних документів винесено в міністерський наказ (art. 7.1.b), який ми не читали. Тому ми не стверджуємо ні «бенефіціари тимчасового захисту мають право», ні «не мають» — подайте заяву через свою comercializadora і отримайте відповідь.
• Основне житло — ваше фактичне місце проживання; його зазвичай підтверджують padrón — див. гід про empadronamiento. Які саме документи вимагає наказ, ми не перевіряли.

Що ми не змогли підтвердити

• Чи вважається спліт-кондиціонер «зміною конфігурації» за LAU, art. 23.1 — закон мовчить, рішень Верховного суду про це не знайшли; «радше так» — наше прочитання.
• Чи є спека «incomodidad grave» для термінового ремонту за art. 21.3 — тлумачення, прикладів у законі немає.
• Рішення Tribunal Supremo про обов'язок власника дати кондиціонер орендарю — не знайдено; базу CENDOJ напряму не запитували, тому «не знайдено» слабше, ніж «не існує».
• Регіональні норми придатності житла. У Comunitat Valenciana Decreto 80/2023 про дизайн і якість житла скасовано: Ley 5/2025 (DOGV 31 травня 2025, чинна з 1 червня 2025; BOE-A-2025-11959) скасовує його в пункті g своєї disposición derogatoria і норми на заміну не містить; за сторінкою житлового департаменту Generalitat продовжує діяти Orden від 7 грудня 2009 року. Текст цієї Orden ми не читали, тому жодного регіонального правила про спеку в житлі не стверджуємо; повну перевірку регіональних норм не робили.
• Муніципальні ordenanzas про шум і про установки на фасаді (Valencia, Alicante, інші міста) — не перевіряли; граничні дБ не називаємо.
• Пороги RITE (коли для спліта потрібна технічна документація або реєстрація) — не перевіряли.
• Чи було продовжено правило 27 °C після 1 листопада 2023 — у консолідованому тексті позначки про продовження немає; окремо не шукали.
• Документи для bono social (наказ за art. 7.1.b RD 897/2017) — не читали.
• Поради AEMET щодо спеки і пороги попереджень для вашої зони — не запитували; у гіді лише Sanidad.

Часті помилки

• Купити спліт і поставити «потім скажу власнику». Без письмової згоди — демонтаж за ваш рахунок або техніка залишається власнику (art. 23.2), плюс ризик розірвання (art. 27.2.d).
• Запитувати дозвіл у comunidad самому. У орендаря немає голосу; запитує власник (LPH, art. 7.1). Ваша справа — попросити його це зробити.
• Посилатися на «закон 27 °C» або на «рішення Supremo» із заголовка. Перше — для офісів і закінчилося; друге — приватний сайт без номера рішення.
• Повісити блок над вікном сусіда і злити конденсат на тротуар. Позов comunidad може бути спрямований і проти мешканця (art. 7.2); шкода стіні — ваш ризик (Código Civil, art. 1563).
• Мовчати про зламаний кондиціонер, який був в описі. Повідомляти треба «в найкоротший строк» (art. 21.3); без повідомлення складніше довести, що ремонт був обов'язком власника.
• Самовільно вирахувати вартість ремонту з орендної плати. Такого права LAU не дає — art. 21.3 дозволяє лише вимагати відшкодування термінового ремонту після повідомлення; норми про «15 днів» з RDL 26/2026 скасовані.
• Вважати bono social неможливим «бо я іноземець». Art. 3 RD 897/2017 про громадянство мовчить; перевірте через comercializadora, але пам'ятайте — договір має бути на вас.

Ця стаття має довідковий характер і описує загальні норми; договір оренди, estatutos вашої comunidad і ordenanza вашого міста можуть додавати правила — звіряйтеся з boe.es (LAU, LPH, RD 897/2017), сайтом вашого ayuntamiento (шум, фасади) і sanidad.gob.es (план щодо спеки). Факти звірено з цими джерелами 3 жовтня 2026 року. Якщо потрібна допомога російсько- чи українськомовного адвоката з оренди — подивіться наш перевірений каталог.