Жара в съёмной квартире: кто платит за кондиционер

Лето в Валенсии, Аликанте или Мурсии в квартире без кондиционера — это не неудобство, а вопрос здоровья. Арендаторы спрашивают одно и то же: обязан ли собственник, можно ли поставить самому, кто разрешает, кто платит. Этот гид отвечает по первоисточникам: BOE (LAU, Código Civil, Ley de Propiedad Horizontal, RITE, RD 115/2017, RD 897/2017), пресс-служба Poder Judicial и Ministerio de Sanidad. Где закон молчит, мы так и пишем. Общие правила аренды — в гиде об аренде квартиры.

За 60 секунд: главное

1. Закон не требует кондиционера. LAU и Ley 12/2023 ни разу не упоминают aire acondicionado, calefacción или температуру. Если его нет в квартире и в договоре — требовать установку по закону нельзя.
2. Кондиционер был и сломался — пишите собственнику сразу (LAU, art. 21.3). Ремонт того, что входит в снятое жильё, — обязанность собственника (art. 21.1); мелкий износ от обычного использования — ваш (art. 21.4).
3. Ставить самому — только с письменным согласием собственника (art. 23.1). Без него при выезде — демонтаж за ваш счёт или установка остаётся собственнику без компенсации (art. 23.2), и это основание для расторжения (art. 27.2.d).
4. Фасад, крыша, общая стена — вопрос comunidad, и задаёт его собственник, не арендатор (LPH, art. 7.1). Шум и капли на соседей — претензии могут прийти и к вам (art. 7.2).
5. Заправленный сплит без герметичной запайки продадут только под установку empresa habilitada — это условие продажи (RD 115/2017, art. 9.8), магазин спросит данные установщика. Электричество платите вы (LAU, art. 20.3).
6. Мифы: «закон 27 °C» — для офисов и магазинов, истёк 1 ноября 2023; «Supremo признал кондиционер улучшением» — заголовок частного сайта без номера решения.

Что обязан собственник — и чего в законе нет

Обязанность ремонта, а не комфорта

LAU, art. 21.1: собственник обязан, без права поднять за это аренду, делать все ремонты, необходимые для сохранения жилья в состоянии пригодности для согласованного использования, кроме ущерба по вине арендатора. Código Civil, art. 1554 говорит то же общими словами: передать вещь, делать во время аренды необходимый ремонт, чтобы она служила своему назначению, и обеспечить спокойное пользование. Ley 12/2023 определяет пригодность жилья как набор минимальных требований качества, функциональности и доступности «по применимым нормам» (art. 2.c) и перечисляет признаки достойного жилья — размер, расположение, условия пригодности, энергоэффективность и доступ к базовым сетям (art. 3.c).

Ни в одном из этих текстов нет слов «aire acondicionado», «climatización», «calefacción», «temperatura» или «ola de calor» — мы проверили полный консолидированный текст LAU и Ley 12/2023. Вывод прямой: закон не обязывает собственника установить кондиционер в квартире, где его не было. Является ли невыносимая жара сама по себе нарушением «пригодности» — статут не отвечает, а судебной практики Верховного суда об этом мы не нашли (см. раздел про мифы).

Если кондиционер был в квартире

Другое дело, когда кондиционер стоял при заселении и указан в договоре или в inventario. Тогда он — часть жилья, которое вы сняли «для согласованного использования», и его поломка по нашему прочтению попадает под ту же обязанность ремонта по art. 21.1. Это наше прочтение статьи, а не её буква: статья говорит о «reparaciones necesarias para conservar la vivienda», не о технике. Что делать практически:

• Сообщите собственнику в кратчайший срок — так требует art. 21.3; форму уведомления статья не задаёт, но делайте это письменно (email, мессенджер, burofax), с фото и датой — это наш совет, не требование закона.
• Срочный ремонт «во избежание неминуемого ущерба или серьёзного неудобства» арендатор вправе сделать сам, предварительно уведомив собственника, и сразу требовать с него стоимость (art. 21.3). Считается ли жара «incomodidad grave» — толкование; закон примеров не даёт. Делая так, храните уведомление и счёт.
• Мелкий ремонт от обычного износа — ваш (art. 21.4): чистка фильтров, пульт, батарейки — разумно считать это вашей заботой.
• Собственник не ремонтирует то, что обязан по art. 21, — у арендатора есть право расторгнуть договор (art. 27.3.a). Права вычитать стоимость из аренды LAU не даёт: art. 21.3 позволяет лишь требовать возмещения срочного ремонта.

Если собственник решил поставить кондиционер сам

Работы по улучшению, которые нельзя разумно отложить до конца аренды, арендатор обязан терпеть; собственник предупреждает за 3 месяца письменно; в течение одного месяца с уведомления арендатор может отказаться от договора (desistir), а если остаётся и работы отнимают часть жилья — аренда снижается пропорционально, плюс ему положена «indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar» (LAU, art. 22). Можно ли поднять аренду за установленное улучшение — в этом гиде не разбирали; смотрите свой договор и текст LAU.

Можно ли установить кондиционер самому

Что говорит LAU, art. 23

Art. 23.1: арендатор не может без согласия собственника, выраженного письменно, делать работы, которые меняют конфигурацию жилья или его принадлежностей; работы, снижающие устойчивость или безопасность жилья, запрещены в любом случае.

Art. 23.2: собственник, не дававший согласия, вправе при окончании договора потребовать вернуть всё в прежнее состояние или оставить изменение себе — без какой-либо компенсации арендатору. Если работы снизили устойчивость здания или безопасность жилья, собственник может требовать восстановления немедленно. И всё это «без ущерба для права расторгнуть договор»: работы без необходимого согласия — отдельное основание расторжения (art. 27.2.d).

Меняет ли сплит-система «конфигурацию жилья»? Закон этого не определяет. Внутренний блок на стене, отверстие в наружной стене под трассу, внешний блок на фасаде или балконе — по нашему прочтению собственник и суд скорее сочтут это изменением конфигурации, особенно если затронут фасад. Мобильный кондиционер без сверления стен под art. 23 не попадает — но и спор о нём маловероятен. Правило простое: всё, что оставляет след в стене, — только с письменным согласием.

Ещё две статьи, о которых забывают:

• Código Civil, art. 1563: арендатор отвечает за порчу или утрату снятой вещи, если не докажет, что это случилось не по его вине. Трещина в стене, протечка конденсата к соседу снизу, повреждённая изоляция фасада — это ваш риск.
• LAU, art. 4.2: аренда жилья регулируется договором в рамках Título II закона, а в остальном — Código Civil. Пункт договора «arrendatario no podrá instalar aparatos en fachada» законен, и его придётся соблюдать.

Пять шагов, чтобы сделать это правильно

1. 1

   Прочитайте договор и опись

   Есть ли кондиционер в inventario, есть ли пункт про obras и про состояние квартиры при выезде; договорные условия в рамках LAU допустимы (art. 4.2).

2. 2

   Попросите письменное согласие собственника

   Email или мессенджер с ответом «sí, autorizo» на практике должен считаться согласием «por escrito» (LAU, art. 23.1) — закон форму не уточняет, сохраните сообщение. Укажите место внешнего блока и судьбу установки при выезде.

3. 3

   Собственник выясняет вопрос с comunidad

   Фасад, крыша, общая стена — элементы здания; по LPH, art. 7.1 решать с администратором должен собственник, не вы. Попросите его проверить estatutos.

4. 4

   Установщик с лицензией и место блока

   Заправленный фторированным газом аппарат без герметичной запайки продают конечному пользователю только при подтверждении, что установку выполнит empresa habilitada (RD 115/2017, art. 9.8) — выбирайте установщика до покупки. Капли и шум — не на окна соседей; про ограничения спросите в ayuntamiento.

5. 5

   Сохраните бумаги

   Согласие собственника, счёт установщика и его копию anexo VI (хранить 5 лет), фото до и после работ. Счёт за свет — ваш (LAU, art. 20.3).

О чём стоит договориться в том же сообщении или отдельно, письменно: кто демонтирует и заделывает отверстия при выезде; остаётся ли техника собственнику и за что (скидка с последней аренды, возврат части стоимости — любая формула, которая устраивает обоих); не трогает ли это fianza. Закон этих деталей не регулирует — только договор.

Comunidad de propietarios: кто и у кого спрашивает

Арендатор в comunidad не участник

Ley de Propiedad Horizontal написана для собственников. Art. 7.1: собственник квартиры может менять её архитектурные элементы, установки и сервисы, если это не ухудшает безопасность здания, его общую структуру, его внешнюю конфигурацию или состояние и не вредит правам других собственников — предварительно уведомив представителя comunidad. В остальной части здания он не может делать никаких изменений. Слов «aire acondicionado» в LPH нет вовсе — мы проверили весь текст.

Из этого следует практическая схема:

• Внешний блок внутри вашей квартиры (на полу закрытой лоджии, внутри помещения с выводом воздуха) — зона собственника с уведомлением администратора.
• Фасад, наружная стена, крыша, общий патио — «resto del inmueble» или «configuración o estado exteriores»; свободно размещать там блок art. 7.1 не позволяет. Нужно смотреть estatutos и, как правило, спрашивать junta.
• Частная терраса или балкон — зависит от того, записан ли он как частный элемент или как общий элемент в частном пользовании; это видно в título constitutivo. Не угадывайте — пусть собственник спросит администратора.

Comunidad может иметь свои правила: título constitutivo и estatutos могут содержать нормы об использовании здания, его установок и сервисов (art. 5), а normas de régimen interior обязывают каждого владельца (art. 6). Типичный пункт — «запрещено размещать аппараты на фасаде» или «только в указанном месте, в цвет фасада». По общему правилу изменение estatutos требует единогласия (art. 17.6) — но этот пункт охватывает лишь вопросы, которые остальные пункты art. 17 не регулируют отдельно; для некоторых решений там же установлены меньшие большинства.

Чем это касается арендатора

Хотя голоса у вас нет, обязанности есть. Art. 7.2: и собственнику, и жильцу запрещено вести в квартире или в здании деятельность, запрещённую estatutos, вредную для здания или нарушающую общие нормы о беспокоящей, нездоровой, вредной, опасной или незаконной деятельности. Иск comunidad направляется против собственника «и, в соответствующем случае, против жильца». Гудящий по ночам блок у окна соседа — ровно такой случай. Собственник же обязан бережно обращаться с общими элементами и не допускать их повреждения (art. 9.1.a) — и переложит на вас всё, что ему предъявит comunidad.

Решение Tribunal Supremo 2016 года: про собственников и фасад

Единственное решение Верховного суда о кондиционерах, которое мы нашли в первоисточнике — пресс-релиз Poder Judicial от 12 июля 2016 года о решении Sala de lo Civil от 1 июля 2016 года. Соседи дома в San Fernando de Henares подали иск к семи собственникам, повесившим внешние блоки на фасад. Суд велел блоки убрать: в доме была preinstalación под кондиционирование во всех квартирах, поэтому необходимости менять фасад не было. При этом суд напомнил, что его практика по установке кондиционеров «apuesta por una interpretación flexible de la Ley», чтобы охлаждение в жилье было возможно. Две вещи для арендатора: это дело не про аренду, а про собственников и общие элементы; и если в вашем доме есть готовая трасса под кондиционер — используйте её, а не фасад.

Установщик, газ и шум: технический чеклист

• Фторированный газ — только лицензированная компания. RD 115/2017, art. 9.8: заправленные аппараты кондиционирования и тепловые насосы, не герметично запаянные, продаются конечному пользователю только при подтверждении, что установку выполнит empresa habilitada; покупатель в течение максимум одного года возвращает продавцу часть B anexo VI и хранит свой экземпляр 5 лет. Магазин попросит у вас данные установщика — это нормально.
• Это «reforma» термической установки. RITE (RD 1027/2007) применяется к стационарным системам климатизации, в том числе к реформам в существующих зданиях в части реформируемого (art. 2.2), а добавление новой подсистемы климатизации — это реформа (art. 2.3.a). Какие документы или регистрация нужны при вашей мощности — зависит от порогов RITE, которые мы здесь не проверяли; спросите установщика, он обязан их знать.
• Шум: норма здания — не ваша норма. CTE DB-HR (защита от шума) устанавливает, что оборудование на крышах и в наружных зонах не должно превышать целей акустического качества в соседних помещениях, но CTE — норма для нового строительства и капитальной реконструкции, а не правило, по которому проверяют блок арендатора. Что реально может применяться к вам — муниципальная ordenanza о шуме и об установках на фасадах; в каждом городе своя, мы ваши не проверяли. Спросите в ayuntamiento или у установщика: предельные уровни, расстояние до окон соседей, разрешён ли фасад.
• Куда ставить (наш совет, не норма): конденсат — в слив или ёмкость, не на тротуар и не на соседний балкон; блок — не напротив спальни соседа; крепление — к вашей стене, не к общей, если это возможно; маршрут трассы — согласовать с собственником, он отвечает перед comunidad.
• Фото до и после работ — на случай спора о состоянии стены при выезде (Código Civil, art. 1563).

Четыре мифа

• «По закону в доме нельзя охлаждать ниже 27 °C». Нет. Real Decreto-ley 14/2022, art. 29 (27 °C летом, 19 °C зимой) распространялся на помещения из RITE, IT 3.8.1.2 — административные, торговые, места массового посещения, вокзалы и аэропорты; жильё в списке нет. Температурный лимит (art. 29, apartado 1) действовал до 1 ноября 2023, как и apartados 2 и 4, и в консолидированном тексте не продлён; бессрочным остался только apartado 3 — доводчики дверей для тех же нежилых помещений. Постоянные ограничения RITE (IT 3.8.2) — тоже для тех же нежилых зданий. Дома ставьте сколько хотите — платите только за свет.
• «Tribunal Supremo признал: кондиционер в аренде — улучшение, а не ремонт». Такого решения в первоисточниках нет. Заголовок от 18 августа 2026 года принадлежит moncloa.com — частному новостному сайту, который легко спутать с правительственным lamoncloa.gob.es. Тело статьи повторяет тезис «улучшение, а не ремонт», но признаёт: «no existe jurisprudencia uniforme del Tribunal Supremo sobre esta cuestión»; номера решения нет, а вывод — пересказанное мнение адвоката, не судебный акт. Проверяйте домен.
• «Ley de Vivienda 12/2023 дала право на кондиционер». Закон говорит о пригодности, энергоэффективности и доступе к сетям в общих словах и отсылает к «применимым нормам»; слова «aire acondicionado» в нём нет.
• «Для кондиционера, как для зарядки электромобиля, достаточно уведомить comunidad». Режим «только предварительное уведомление» в LPH, art. 17.5 — про зарядные пункты для электромобилей. Для кондиционера аналогичной нормы нет.

Жара и здоровье: что говорит Sanidad

Ministerio de Sanidad ежегодно утверждает Plan Nacional de Actuaciones Preventivas de los Efectos del Exceso de Temperaturas sobre la Salud. План 2026 года активируется в общем случае с 16 мая по 30 сентября, с возможностью продления на 1–15 мая и 1–15 октября. Это план наблюдения за здоровьем, предупреждений и координации между администрациями; никаких обязанностей на собственников или арендаторов он не возлагает, слова «alquiler» в нём нет. Зато среди факторов риска он прямо называет жильё, которое достигает чрезмерных внутренних температур из-за слабой способности регулировать их активными или пассивными средствами, отдельными пунктами — «personas migrantes y/o turistas» и «viviendas no bien aclimatadas» — и бедность, не позволяющую обеспечить защиту от жары. То есть ваша проблема — узнаваемая проблема здравоохранения, даже если закон об аренде её не видит.

Общие меры Sanidad в жару — дословно по памятке «Medidas generales»:

• Пейте воду и жидкости часто, даже без чувства жажды.
• Оставайтесь как можно дольше в прохладных, затенённых или кондиционируемых местах и охлаждайтесь, как только нужно.
• Храните лекарства в прохладном месте.
• Избегайте напитков с кофеином, алкоголем или большим количеством сахара — они способствуют обезвоживанию.

Конкретных домашних советов (жалюзи, сквозное проветривание ночью, вентилятор) в этой памятке нет — что мы советуем сами, помечаем как своё: закрывать persianas на солнечной стороне днём, проветривать ночью и рано утром, тяжёлую готовку переносить на вечер, при хронических болезнях — обсудить жару с врачом centro de salud. Другие чрезвычайные ситуации сезона — в гидах о наводнениях и DANA и о лесных пожарах.

Деньги без цифр: счёт за свет и bono social

Электричество — ваш расход

LAU, art. 20.3: расходы на услуги, которые учитываются индивидуальными счётчиками, в любом случае несёт арендатор. Кондиционер — самый заметный из них. Расходы на управление недвижимостью и оформление договора — на собственнике (art. 20.1); расходы comunidad — на арендаторе только если это записано в договоре с годовой суммой (art. 20.1). Договор на электричество может быть оформлен и на собственника, и на вас — смотрите, кто titular в счёте: от этого зависит следующий пункт.

Bono social: что говорит RD 897/2017 — и о чём молчит

• Кто: физическое лицо — titular точки подключения в своём основном жилье с договорной мощностью не более 10 kW, на тарифе PVPC (art. 2.1 и 3.1). Если договор на собственника или на агентство — под определение не попадаете вы; но смену titular можно запросить одновременно с заявлением на bono social (art. 5.4).
• Критерии: доход семьи относительно IPREM, многодетная семья, пенсионеры с минимальной пенсией, получатели ingreso mínimo vital (art. 3.2). Ставки, пороги и размер скидки мы здесь намеренно не приводим — они меняются; смотрите действующий текст.
• Гражданство и статус: в art. 3 нет ни слова о национальности, NIE, разрешении на проживание или временной защите — ни как условии, ни как исключении. Список подтверждающих документов вынесен в министерский приказ (art. 7.1.b), который мы не читали. Поэтому мы не утверждаем ни «бенефициары временной защиты имеют право», ни «не имеют» — подайте заявление через свою comercializadora и получите ответ.
• Основное жильё — ваше фактическое место жительства; его обычно подтверждают padrón — см. гид об empadronamiento. Какие именно документы требует приказ, мы не проверяли.

Что мы не смогли подтвердить

• Считается ли сплит-кондиционер «изменением конфигурации» по LAU, art. 23.1 — закон молчит, решений Верховного суда об этом не нашли; «скорее да» — наше прочтение.
• Является ли жара «incomodidad grave» для срочного ремонта по art. 21.3 — толкование, примеров в законе нет.
• Решение Tribunal Supremo об обязанности собственника дать кондиционер арендатору — не найдено; базу CENDOJ напрямую не запрашивали, поэтому «не найдено» слабее, чем «не существует».
• Региональные нормы пригодности жилья. В Comunitat Valenciana Decreto 80/2023 о дизайне и качестве жилья отменён: Ley 5/2025 (DOGV 31 мая 2025, в силе с 1 июня 2025; BOE-A-2025-11959) отменяет его в пункте g своей disposición derogatoria и заменяющей нормы не содержит; по странице жилищного департамента Generalitat продолжает действовать Orden от 7 декабря 2009 года. Текст этой Orden мы не читали, поэтому никакого регионального правила о жаре в жилье не утверждаем; полную проверку региональных норм не делали.
• Муниципальные ordenanzas о шуме и об установках на фасаде (Valencia, Alicante, другие города) — не проверяли; предельные дБ не называем.
• Пороги RITE (когда для сплита нужна техническая документация или регистрация) — не проверяли.
• Было ли продлено правило 27 °C после 1 ноября 2023 — в консолидированном тексте отметки о продлении нет; отдельно не искали.
• Документы для bono social (приказ по art. 7.1.b RD 897/2017) — не читали.
• Советы AEMET по жаре и пороги предупреждений для вашей зоны — не запрашивали; в гиде только Sanidad.

Частые ошибки

• Купить сплит и поставить «потом скажу собственнику». Без письменного согласия — демонтаж за ваш счёт или техника остаётся собственнику (art. 23.2), плюс риск расторжения (art. 27.2.d).
• Спрашивать разрешение у comunidad самому. У арендатора нет голоса; спрашивает собственник (LPH, art. 7.1). Ваше дело — попросить его это сделать.
• Ссылаться на «закон 27 °C» или на «решение Supremo» из заголовка. Первое — для офисов и истекло; второе — частный сайт без номера решения.
• Повесить блок над окном соседа и слить конденсат на тротуар. Иск comunidad может быть направлен и против жильца (art. 7.2); ущерб стене — ваш риск (Código Civil, art. 1563).
• Молчать о сломанном кондиционере, который был в описи. Сообщать нужно «в кратчайший срок» (art. 21.3); без уведомления сложнее доказать, что ремонт был обязанностью собственника.
• Самовольно вычесть стоимость ремонта из аренды. Такого права LAU не даёт — art. 21.3 позволяет лишь требовать возмещения срочного ремонта после уведомления; нормы о «15 днях» из RDL 26/2026 отменены.
• Считать bono social невозможным «потому что я иностранец». Art. 3 RD 897/2017 о гражданстве молчит; проверьте через comercializadora, но помните — договор должен быть на вас.

Эта статья носит справочный характер и описывает общие нормы; договор аренды, estatutos вашей comunidad и ordenanza вашего города могут добавлять правила — сверяйтесь с boe.es (LAU, LPH, RD 897/2017), сайтом вашего ayuntamiento (шум, фасады) и sanidad.gob.es (план по жаре). Факты сверены с этими источниками 3 октября 2026 года. Если нужна помощь русско- или украиноязычного адвоката по аренде — посмотрите наш проверенный каталог.