Calor en un piso de alquiler: aire acondicionado

Un verano en Valencia, Alicante o Murcia en un piso sin aire acondicionado no es una incomodidad, es una cuestión de salud. Los arrendatarios preguntan siempre lo mismo: si el arrendador está obligado, si pueden instalarlo ellos, quién autoriza, quién paga. Esta guía responde con fuentes primarias: BOE (LAU, Código Civil, Ley de Propiedad Horizontal, RITE, RD 115/2017, RD 897/2017), la oficina de prensa del Poder Judicial y el Ministerio de Sanidad. Donde la ley calla, lo decimos así. Las reglas generales del alquiler están en la guía sobre alquilar un piso.

En 60 segundos: lo esencial

1. La ley no exige aire acondicionado. La LAU y la Ley 12/2023 no mencionan ni una vez aire acondicionado, calefacción ni temperatura. Si no está en el piso ni en el contrato, no se puede exigir su instalación por ley.
2. Había aire acondicionado y se ha averiado: escriba al arrendador de inmediato (LAU, art. 21.3). Reparar lo que forma parte de la vivienda alquilada es obligación del arrendador (art. 21.1); el pequeño desgaste por el uso ordinario es suyo (art. 21.4).
3. Instalarlo usted, solo con el consentimiento por escrito del arrendador (art. 23.1). Sin él, a la salida: desmontaje a su cargo o la instalación se queda con el arrendador sin compensación (art. 23.2), y es causa de resolución (art. 27.2.d).
4. Fachada, cubierta, pared común: es asunto de la comunidad, y lo plantea el arrendador, no el arrendatario (LPH, art. 7.1). Ruido y goteo sobre los vecinos: las reclamaciones pueden llegarle también a usted (art. 7.2).
5. Un split precargado y no herméticamente sellado solo se vende con instalación por empresa habilitada: es una condición de venta (RD 115/2017, art. 9.8), la tienda le pedirá los datos del instalador. La electricidad la paga usted (LAU, art. 20.3).
6. Mitos: la «ley de los 27 °C» es para oficinas y comercios y caducó el 1 de noviembre de 2023; «el Supremo reconoció el aire acondicionado como mejora» es un titular de un sitio privado sin número de sentencia.

Qué debe el arrendador — y qué no está en la ley

Obligación de reparar, no de confort

LAU, art. 21.1: el arrendador está obligado, sin derecho a elevar por ello la renta, a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. El Código Civil, art. 1554 dice lo mismo en términos generales: entregar la cosa, hacer durante el arrendamiento las reparaciones necesarias para conservarla en estado de servir para el uso a que se destina, y mantener al arrendatario en el goce pacífico. La Ley 12/2023 define la habitabilidad de la vivienda como el conjunto de requisitos mínimos de calidad, funcionalidad y accesibilidad «conforme a la normativa aplicable» (art. 2.c) y enumera los rasgos de la vivienda digna: tamaño, ubicación, condiciones de habitabilidad, eficiencia energética y acceso a las redes básicas (art. 3.c).

En ninguno de esos textos aparecen las palabras «aire acondicionado», «climatización», «calefacción», «temperatura» ni «ola de calor»: hemos revisado el texto consolidado completo de la LAU y de la Ley 12/2023. La conclusión es directa: la ley no obliga al arrendador a instalar aire acondicionado en un piso donde no lo había. Si un calor insoportable constituye por sí mismo una falta de «habitabilidad», la norma no lo responde, y no hemos encontrado jurisprudencia del Supremo al respecto (vea el apartado de mitos).

Si el aire acondicionado estaba en el piso

Distinto es cuando el aire acondicionado ya estaba al entrar y figura en el contrato o en el inventario. Entonces forma parte de la vivienda que usted alquiló «para el uso convenido», y su avería, según nuestra lectura, entra en la misma obligación de reparar del art. 21.1. Es nuestra lectura del artículo, no su letra: el artículo habla de «reparaciones necesarias para conservar la vivienda», no de aparatos. Qué hacer en la práctica:

• Comunique al arrendador en el plazo más breve posible: así lo exige el art. 21.3; el artículo no fija la forma, pero hágalo por escrito (email, mensajería, burofax), con fotos y fecha: es consejo nuestro, no exigencia legal.
• Las reparaciones urgentes «para evitar un daño inminente o una incomodidad grave» puede hacerlas el arrendatario por su cuenta, previa comunicación al arrendador, y exigirle de inmediato su importe (art. 21.3). Si el calor cuenta como «incomodidad grave» es una interpretación; la ley no da ejemplos. Si lo hace, conserve la comunicación y la factura.
• Las pequeñas reparaciones por el desgaste ordinario son suyas (art. 21.4): limpieza de filtros, el mando, las pilas; es razonable considerarlo responsabilidad suya.
• Si el arrendador no repara lo que le obliga el art. 21, el arrendatario tiene derecho a resolver el contrato (art. 27.3.a). La LAU no da derecho a descontar el coste de la renta: el art. 21.3 solo permite exigir el importe de la reparación urgente.

Si el arrendador decide poner el aire acondicionado por su cuenta

Las obras de mejora que no puedan razonablemente aplazarse hasta el fin del arrendamiento, el arrendatario está obligado a soportarlas; el arrendador avisa por escrito con 3 meses de antelación; durante un mes desde el aviso el arrendatario puede desistir del contrato y, si se queda y las obras le privan de parte de la vivienda, la renta se reduce proporcionalmente, además de la «indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar» (LAU, art. 22). Si se puede subir la renta por una mejora instalada no lo analizamos en esta guía; consulte su contrato y el texto de la LAU.

¿Puedo instalar el aire acondicionado yo mismo?

Qué dice la LAU, art. 23

Art. 23.1: el arrendatario no puede realizar, sin el consentimiento del arrendador expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios; las obras que provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda están prohibidas en todo caso.

Art. 23.2: el arrendador que no haya autorizado las obras puede, al concluir el contrato, exigir que se repongan las cosas a su estado anterior o conservar la modificación, sin que el arrendatario pueda reclamar indemnización alguna. Si las obras han disminuido la estabilidad de la edificación o la seguridad de la vivienda, el arrendador puede exigir la reposición inmediata. Y todo ello «sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato»: las obras sin el consentimiento necesario son una causa de resolución propia (art. 27.2.d).

¿Modifica un split «la configuración de la vivienda»? La ley no lo define. Una unidad interior en la pared, un agujero en el muro exterior para el trazado, una unidad exterior en la fachada o en el balcón: según nuestra lectura, el arrendador y el juez tenderán a considerarlo una modificación de la configuración, sobre todo si afecta a la fachada. Un aire acondicionado portátil sin taladrar paredes no entra en el art. 23, pero tampoco es probable un conflicto por él. La regla es sencilla: todo lo que deje huella en la pared, solo con consentimiento por escrito.

Otros dos artículos que suelen olvidarse:

• Código Civil, art. 1563: el arrendatario responde del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe que ocurrió sin su culpa. Una grieta en la pared, una fuga de condensado al vecino de abajo, el aislamiento de la fachada dañado: ese riesgo es suyo.
• LAU, art. 4.2: el arrendamiento de vivienda se rige por lo pactado en el contrato dentro del marco del Título II de la ley y, en su defecto, por el Código Civil. Una cláusula «el arrendatario no podrá instalar aparatos en fachada» es legal y habrá que cumplirla.

Cinco pasos para hacerlo bien

1. 1

   Lea el contrato y el inventario

   Si el aire acondicionado figura en el inventario, si hay una cláusula sobre obras y sobre el estado del piso a la salida; las condiciones contractuales dentro del marco de la LAU son válidas (art. 4.2).

2. 2

   Pida el consentimiento por escrito del arrendador

   Un email o un mensaje con la respuesta «sí, autorizo» debería contar en la práctica como consentimiento «por escrito» (LAU, art. 23.1): la ley no precisa la forma, conserve el mensaje. Indique dónde irá la unidad exterior y qué pasará con la instalación a la salida.

3. 3

   El arrendador lo aclara con la comunidad

   Fachada, cubierta, pared común: son elementos del edificio; según la LPH, art. 7.1, quien debe resolverlo con el administrador es el arrendador, no usted. Pídale que revise los estatutos.

4. 4

   Instalador habilitado y ubicación de la unidad

   Un aparato precargado con gas fluorado y no herméticamente sellado solo se vende al usuario final si se acredita que lo instalará una empresa habilitada (RD 115/2017, art. 9.8): elija instalador antes de comprar. Ni goteo ni ruido hacia las ventanas de los vecinos; pregunte en el ayuntamiento por las restricciones.

5. 5

   Conserve los papeles

   El consentimiento del arrendador, la factura del instalador y su copia del anexo VI (guardar 5 años), fotos de antes y después de las obras. La factura de la luz es suya (LAU, art. 20.3).

Sobre qué conviene acordar en el mismo mensaje o aparte, por escrito: quién desmonta y tapa los agujeros a la salida; si el aparato se queda con el arrendador y a cambio de qué (un descuento en la última renta, la devolución de parte del coste, cualquier fórmula que convenga a ambos); si esto afecta a la fianza. La ley no regula esos detalles: solo el contrato.

Comunidad de propietarios: quién pregunta y a quién

El arrendatario no forma parte de la comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal está escrita para los propietarios. Art. 7.1: el propietario de cada piso puede modificar sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios cuando no menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores ni perjudique los derechos de otro propietario, dando cuenta previa al representante de la comunidad. En el resto del inmueble no puede realizar alteración alguna. Las palabras «aire acondicionado» no aparecen en la LPH en absoluto: hemos revisado el texto completo.

De ahí sale un esquema práctico:

• Unidad exterior dentro de su piso (en el suelo de una galería cerrada, dentro de una estancia con salida de aire): zona del propietario, con aviso al administrador.
• Fachada, muro exterior, cubierta, patio común: «resto del inmueble» o «configuración o estado exteriores»; el art. 7.1 no permite colocar allí la unidad libremente. Hay que mirar los estatutos y, por regla general, preguntar a la junta.
• Terraza o balcón privativo: depende de si está inscrito como elemento privativo o como elemento común de uso privativo; eso figura en el título constitutivo. No lo adivine: que el arrendador pregunte al administrador.

La comunidad puede tener sus propias reglas: el título constitutivo y los estatutos pueden contener normas sobre el uso del edificio, sus instalaciones y servicios (art. 5), y las normas de régimen interior obligan a todo titular (art. 6). Una cláusula típica es «prohibido colocar aparatos en la fachada» o «solo en el lugar indicado, del color de la fachada». Como regla general, modificar los estatutos exige unanimidad (art. 17.6), pero ese apartado solo cubre los acuerdos que los demás apartados del art. 17 no regulan expresamente; para algunos acuerdos se fijan allí mayorías menores.

En qué afecta al arrendatario

Aunque no tiene voto, sí tiene obligaciones. Art. 7.2: tanto al propietario como al ocupante les está prohibido desarrollar en el piso o en el inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. La acción de la comunidad se dirige contra el propietario «y, en su caso, contra el ocupante». Una unidad que zumba de noche junto a la ventana del vecino es exactamente ese caso. El propietario, por su parte, está obligado a respetar los elementos comunes y a evitar que se les cause daño (art. 9.1.a), y le trasladará a usted todo lo que le reclame la comunidad.

La sentencia del Tribunal Supremo de 2016: sobre propietarios y fachada

La única sentencia del Supremo sobre aire acondicionado que hemos encontrado en fuente primaria es la nota de prensa del Poder Judicial de 12 de julio de 2016 sobre la sentencia de la Sala de lo Civil de 1 de julio de 2016. Los vecinos de un edificio de San Fernando de Henares demandaron a siete propietarios que habían colgado unidades exteriores en la fachada. El tribunal ordenó retirarlas: el edificio tenía preinstalación de aire acondicionado en todos los pisos, por lo que no había necesidad de alterar la fachada. Al mismo tiempo, el tribunal recordó que su doctrina sobre la instalación de aire acondicionado «apuesta por una interpretación flexible de la Ley» para que la refrigeración de las viviendas sea posible. Dos cosas para el arrendatario: este caso no trata de alquiler, sino de propietarios y elementos comunes; y si su edificio tiene preinstalación para aire acondicionado, úsela en lugar de la fachada.

Instalador, gas y ruido: lista técnica

• Gas fluorado: solo una empresa habilitada. RD 115/2017, art. 9.8: los aparatos de aire acondicionado y bombas de calor cargados con gas, no herméticamente sellados, solo se venden al usuario final si se acredita que la instalación la hará una empresa habilitada; el comprador devuelve al vendedor la parte B del anexo VI en el plazo máximo de un año y guarda su ejemplar durante 5 años. La tienda le pedirá los datos del instalador: es normal.
• Es una «reforma» de instalación térmica. El RITE (RD 1027/2007) se aplica a las instalaciones fijas de climatización, incluidas las reformas en edificios existentes en la parte reformada (art. 2.2), y la incorporación de un nuevo subsistema de climatización es una reforma (art. 2.3.a). Qué documentación o registro se necesita para su potencia depende de los umbrales del RITE, que no hemos revisado aquí; pregunte al instalador, que está obligado a conocerlos.
• Ruido: la norma del edificio no es su norma. El CTE DB-HR (protección frente al ruido) establece que los equipos en cubiertas y zonas exteriores no deben superar los objetivos de calidad acústica en los recintos vecinos, pero el CTE es una norma para obra nueva y rehabilitación integral, no la regla con la que se inspecciona la unidad de un arrendatario. Lo que realmente puede aplicársele es la ordenanza municipal sobre ruido y sobre instalaciones en fachadas; cada ciudad tiene la suya y no hemos revisado la de usted. Pregunte en el ayuntamiento o al instalador: niveles máximos, distancia a las ventanas de los vecinos, si se permite la fachada.
• Dónde colocarla (consejo nuestro, no norma): el condensado, a un desagüe o un recipiente, no a la acera ni al balcón del vecino; la unidad, no frente al dormitorio del vecino; el anclaje, a su pared y no a la común, si es posible; el trazado, acordado con el arrendador, que responde ante la comunidad.
• Fotos de antes y después de las obras, por si hay disputa sobre el estado de la pared a la salida (Código Civil, art. 1563).

Cuatro mitos

• «Por ley no se puede enfriar la casa por debajo de 27 °C». No. El Real Decreto-ley 14/2022, art. 29 (27 °C en verano, 19 °C en invierno) se aplicaba a los recintos del RITE, IT 3.8.1.2: administrativos, comerciales, de pública concurrencia, estaciones y aeropuertos; la vivienda no está en la lista. El límite de temperatura (art. 29, apartado 1) estuvo en vigor hasta el 1 de noviembre de 2023, igual que los apartados 2 y 4, y en el texto consolidado no se ha prorrogado; solo el apartado 3, los cierres automáticos de puertas para esos mismos locales no residenciales, carece de fecha de fin. Las limitaciones permanentes del RITE (IT 3.8.2) son también para esos mismos edificios no residenciales. En casa, ponga la temperatura que quiera: solo paga la luz.
• «El Tribunal Supremo ha reconocido que el aire acondicionado en alquiler es una mejora, no una reparación». No existe tal sentencia en las fuentes primarias. El titular del 18 de agosto de 2026 pertenece a moncloa.com, un sitio privado de noticias fácil de confundir con el gubernamental lamoncloa.gob.es. El cuerpo del artículo repite la tesis de «mejora, no reparación», pero admite: «no existe jurisprudencia uniforme del Tribunal Supremo sobre esta cuestión»; no hay número de sentencia, y la conclusión es la opinión parafraseada de una abogada, no una resolución judicial. Compruebe el dominio.
• «La Ley de Vivienda 12/2023 dio derecho al aire acondicionado». La ley habla de habitabilidad, eficiencia energética y acceso a las redes en términos generales y remite a «la normativa aplicable»; las palabras «aire acondicionado» no están en ella.
• «Para el aire acondicionado, como para el cargador del coche eléctrico, basta con comunicarlo a la comunidad». El régimen de «solo comunicación previa» de la LPH, art. 17.5 es para los puntos de recarga de vehículos eléctricos. Para el aire acondicionado no hay una norma análoga.

Calor y salud: qué dice Sanidad

El Ministerio de Sanidad aprueba cada año el Plan Nacional de Actuaciones Preventivas de los Efectos del Exceso de Temperaturas sobre la Salud. El plan de 2026 se activa con carácter general del 16 de mayo al 30 de septiembre, con posibilidad de ampliación al 1–15 de mayo y al 1–15 de octubre. Es un plan de vigilancia sanitaria, avisos y coordinación entre administraciones; no impone ninguna obligación a arrendadores ni arrendatarios, y la palabra «alquiler» no aparece en él. En cambio, entre los factores de riesgo nombra expresamente las viviendas que alcanzan temperaturas interiores excesivas por su escasa capacidad de regularlas con medios activos o pasivos, como puntos separados a las «personas migrantes y/o turistas» y las «viviendas no bien aclimatadas», y la pobreza que impide protegerse del calor. Es decir, su problema es un problema de salud pública reconocido, aunque la ley de arrendamientos no lo vea.

Las medidas generales de Sanidad ante el calor, literalmente según la hoja «Medidas generales»:

• Beba agua y líquidos con frecuencia, aunque no sienta sed.
• Permanezca el mayor tiempo posible en lugares frescos, a la sombra o climatizados y refrésquese siempre que lo necesite.
• Guarde los medicamentos en un lugar fresco.
• Evite las bebidas con cafeína, alcohol o grandes cantidades de azúcar: favorecen la deshidratación.

Consejos domésticos concretos (persianas, ventilación cruzada de noche, ventilador) no hay en esa hoja; lo que aconsejamos nosotros lo marcamos como propio: bajar las persianas del lado soleado durante el día, ventilar de noche y a primera hora, pasar la cocina pesada a la tarde y, con enfermedades crónicas, hablar del calor con el médico del centro de salud. Las demás emergencias de la temporada están en las guías sobre inundaciones y DANA y sobre incendios forestales.

Dinero sin cifras: la factura de la luz y el bono social

La electricidad es gasto suyo

LAU, art. 20.3: los gastos por servicios que se individualicen mediante aparatos contadores son en todo caso de cuenta del arrendatario. El aire acondicionado es el más visible de ellos. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son del arrendador (art. 20.1); los gastos de comunidad corren a cargo del arrendatario solo si consta en el contrato con su importe anual (art. 20.1). El contrato de la luz puede estar a nombre del arrendador o al suyo: mire quién es el titular en la factura; de eso depende el siguiente punto.

Bono social: qué dice el RD 897/2017 — y qué calla

• Quién: una persona física, titular del punto de suministro en su vivienda habitual, con potencia contratada no superior a 10 kW y tarifa PVPC (art. 2.1 y 3.1). Si el contrato está a nombre del arrendador o de la agencia, usted no entra en la definición; pero el cambio de titular puede solicitarse de forma simultánea a la solicitud del bono social (art. 5.4).
• Criterios: la renta de la unidad familiar respecto al IPREM, familia numerosa, pensionistas con pensión mínima, perceptores del ingreso mínimo vital (art. 3.2). Los umbrales, porcentajes y el importe del descuento no los indicamos aquí a propósito: cambian; consulte el texto vigente.
• Nacionalidad y situación administrativa: en el art. 3 no hay ni una palabra sobre nacionalidad, NIE, permiso de residencia o protección temporal, ni como requisito ni como exclusión. La lista de documentos acreditativos se remite a una orden ministerial (art. 7.1.b) que no hemos leído. Por eso no afirmamos ni que «los beneficiarios de protección temporal tienen derecho» ni que «no lo tienen»: presente la solicitud a través de su comercializadora y obtenga la respuesta.
• Vivienda habitual: su lugar de residencia efectiva; normalmente se acredita con el padrón, vea la guía sobre el empadronamiento. Qué documentos exige exactamente la orden no lo hemos comprobado.

Lo que no pudimos confirmar

• Si un split cuenta como «modificación de la configuración» según la LAU, art. 23.1: la ley calla y no hemos encontrado sentencias del Supremo al respecto; el «más bien sí» es nuestra lectura.
• Si el calor es una «incomodidad grave» a efectos de la reparación urgente del art. 21.3: interpretación, sin ejemplos en la ley.
• Una sentencia del Tribunal Supremo sobre la obligación del arrendador de facilitar aire acondicionado al arrendatario: no encontrada; no consultamos directamente la base CENDOJ, por lo que «no encontrada» es más débil que «no existe».
• Normas regionales de habitabilidad. En la Comunitat Valenciana, el Decreto 80/2023 de diseño y calidad de la vivienda está derogado: la Ley 5/2025 (DOGV 31 de mayo de 2025, en vigor desde el 1 de junio de 2025; BOE-A-2025-11959) lo deroga en la letra g de su disposición derogatoria y no contiene una norma sustitutiva; según la página de vivienda de la Generalitat, sigue vigente la Orden de 7 de diciembre de 2009. No hemos leído esa Orden, así que no afirmamos ninguna regla regional sobre el calor en la vivienda; no hicimos una revisión completa de la normativa regional.
• Las ordenanzas municipales sobre ruido e instalaciones en fachada (Valencia, Alicante, otras ciudades): no revisadas; no citamos límites en dB.
• Los umbrales del RITE (cuándo un split exige documentación técnica o registro): no revisados.
• Si la regla de los 27 °C se prorrogó después del 1 de noviembre de 2023: en el texto consolidado no hay marca de prórroga; no lo buscamos aparte.
• Los documentos para el bono social (orden del art. 7.1.b del RD 897/2017): no leídos.
• Los consejos de AEMET sobre el calor y los umbrales de aviso de su zona: no consultados; en la guía, solo Sanidad.

Errores frecuentes

• Comprar el split e instalarlo «ya se lo diré al arrendador». Sin consentimiento por escrito: desmontaje a su cargo o el aparato se queda con el arrendador (art. 23.2), más el riesgo de resolución (art. 27.2.d).
• Pedir permiso a la comunidad usted mismo. El arrendatario no tiene voto; pregunta el arrendador (LPH, art. 7.1). Lo suyo es pedirle que lo haga.
• Invocar la «ley de los 27 °C» o la «sentencia del Supremo» de un titular. La primera es para oficinas y caducó; la segunda, un sitio privado sin número de sentencia.
• Colgar la unidad sobre la ventana del vecino y verter el condensado a la acera. La acción de la comunidad puede dirigirse también contra el ocupante (art. 7.2); el daño en la pared es riesgo suyo (Código Civil, art. 1563).
• Callar sobre el aire acondicionado averiado que figuraba en el inventario. Hay que comunicarlo «en el plazo más breve posible» (art. 21.3); sin comunicación es más difícil probar que la reparación era obligación del arrendador.
• Descontar por su cuenta el coste de la reparación de la renta. La LAU no da ese derecho: el art. 21.3 solo permite exigir el importe de la reparación urgente tras comunicarla; las normas de los «15 días» del RDL 26/2026 están derogadas.
• Dar por imposible el bono social «porque soy extranjero». El art. 3 del RD 897/2017 calla sobre la nacionalidad; compruébelo con la comercializadora, pero recuerde: el contrato debe estar a su nombre.

Este artículo tiene carácter informativo y describe normas generales; su contrato de alquiler, los estatutos de su comunidad y la ordenanza de su ciudad pueden añadir reglas: compruébelo en boe.es (LAU, LPH, RD 897/2017), en la web de su ayuntamiento (ruido, fachadas) y en sanidad.gob.es (plan contra el calor). Los datos se han cotejado con esas fuentes el 3 de octubre de 2026. Si necesita la ayuda de un abogado de habla rusa o ucraniana en materia de alquiler, consulte nuestro directorio verificado.